【クレームNo.1は騒音】「戸建て賃貸」に住みたいのに、物件が無いワケ。
こんにちは！”emoie”(エモイエ)の近江です！
アパートやマンションのような集合住宅は、多くの方が一つの建物で暮らすため、残念ながらさまざまなクレームが発生することがあります。
当社は管理会社として、日々ご入居者様からのお声に耳を傾け、快適な住環境を守るために対応しています。
クレーム第1位は、やはり「騒音」
私たちが受け取るクレームの中で、最も多いものはやはり「騒音」に関するものです。
「隣の部屋の話し声が気になる」 「上階の足音や物音が響く」
こうしたお声は、昼夜を問わず寄せられます。
音に悩まされている方にとっては非常に深刻な問題ですが、一方で、音を出している側に悪気がないケースも多いのが、この問題の悩ましいところです。
例えば、小さなお子さんがいらっしゃるご家庭。 元気なお子さんが室内で飛び跳ねたり、走り回ったりする音は、どうしても下の階に響いてしまいます。
もちろん、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）のような頑丈な建物であれば響きにくいこともありますが、正直なところ、北見市内でそこまで遮音性の高い集合住宅は多くありません。
「子供は元気に遊ぶものだ」というお気持ちも痛いほどわかりますし、かといって「静かにしてほしい」というご入居者様のお気持ちも当然です。これは本当に難しい問題です。
そこで高まる「戸建て賃貸」の需要
こうした背景から、「集合住宅はどうしても音の問題がストレスになる…」と考える方々から、戸建ての賃貸住宅が根強く求められています。 上下左右を気にせず、のびのびと暮らしたい、というニーズは常に存在します。
ですが、皆様もお気づきの通り、北見市内では賃貸用の戸建て住宅は、供給が非常に少ないのが現状です。
なぜ「戸建て賃貸」は増えないのか？
「需要があるなら、どんどん建てればいいじゃないか」
そう思われるかもしれません。しかし、そう簡単にはいかない事情があります。
賃貸住宅を建てるのは「事業」です。オーナー様（大家さん）にとって、利益が見込めなければ建てることはできません。
仮に、土地の取得費と建築費を合わせて3,000万円の戸建て住宅を建てたとしましょう。 もしあなたがオーナーなら、毎月いくらの家賃が欲しいですか？
投資家が気にする「利回り」とは
不動産オーナーが投資の判断をするとき、必ず気にする指標に「利回り（りまわり）」というものがあります。
非常に簡単に説明すると、 例えば、1,000万円で買った物件から「年間」100万円の家賃収入があったとします。
100万円（年間家賃） ÷ 1,000万円（物件価格） ＝ 10%
この場合の利回りは10%となります。当然、この数字が高いほど儲かる（＝投資効率が良い）ということです。
投資家としては「利回り●%は欲しい」と考えますが、この数字は時代や地域によって変わってきます。（この詳しい説明は長くなるので、今回は置いておきます）
ざっくりですが、北見で新築の収益物件を買うとしたら、投資家としては6%〜8%くらいの利回りは欲しい、と考える方が多いのではないでしょうか。
3,000万円の物件、家賃はいくら？
では、3,000万円の物件で、利回り6%〜8%を確保しようとすると、年間の家賃収入はいくら必要でしょうか？
利回り6%の場合 3,000万円 × 6% = 年間180万円（＝月15万円）
利回り8%の場合 3,000万円 × 8% = 年間240万円（＝月20万円）
計算すると、なんと月々の家賃は15万円〜20万円に設定しないと、事業として成り立ちにくいのです。
さて、北見市で「毎月15万円〜20万円の家賃を払って借家に住みたい」という方は、どのくらいいるでしょうか？
おそらく、極めて少数でしょう。 ほとんどの方が「そんなに家賃を払うなら、家を買う！」と考えるはずです。
だからこそ、新築で戸建て賃貸を建てても、入居者募集に苦労する可能性が高いのです。 これが、騒音問題の受け皿として需要があるにもかかわらず、北見で「戸建て賃貸」がなかなか作られない、大きな理由となっています。
ちなみに、3,000万円の戸建て住宅を住宅ローンで購入するとしたら、月々の支払いはいくらになるでしょう？
仮に3,000万円を借り入れ、35年ローン、金利1.2%（元利均等）、ボーナス払い無しの場合、 月々の支払いは 87,487円 となります。
先ほどの賃貸の例（15万円〜20万円）と比べると、同じクオリティの住宅に住むのに家賃の半額程度の支払いで住めるなら、買った方が得だという考えにはうなづけます。
でも、「賃貸の場合は修繕費はオーナー負担だけど、持ち家の場合は修繕費とか定期的なメンテナンス費用が掛かってくるので、実際はローンの支払い以上の支払いが必要になるんですよね？」とよく聞かれます。
確かにその通りです。
だったら、修繕費があまりかからないような家だったらいいな、って思いませんか？
「そんな都合のいい家ないでしょ」って思います？
実はあります。 “emoie”(エモイエ)っていうんですけど。
この家はなんと2,880万円。詳細はこちら。
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